在推进投资布局的同时，积极开展团队激励。一边是全球网络加速拓展，一边是稳健出租率经营。京东产发是如何做到的？
来源/物流指闻（ID：wuliuzhiwen）
作者/张鹏
京东产发正在跑出加速度。
今年6月，京东产发迪拜首个智能物流园完成交割；7月，与阿布扎比机场完成签约；8月，在中东交割与管理的首个物流基础设施项目——京东智能产业园迪拜仓正式开仓运营。而稍早前，京东产发宣布，其位于迪拜的又一智能物流园项目完成交割，并且再度实现“交割即运营”。
这还只是京东产发出海成绩的一角。根据物流指闻得到的数据：自2024年全面启动出海战略以来，京东产发已在英国、荷兰、德国、日本、阿联酋、新加坡、印尼、越南、澳大利亚等9国布局50余个海外基础设施项目，构建起覆盖欧洲、亚洲、中东和大洋洲的现代化物流基础网络。合作伙伴覆盖全球汽车行业、3C电子、电商、家电家居、新能源等行业企业。
全球布局加快的同时，京东产发的经营业绩也颇为不俗。据了解，今年京东产发一线业务团队平均涨薪2个月，非业务团队绩优员工专项加薪。这一动作背后，是京东产发的硬实力：2024年至今，在国内激烈的物流仓储租赁市场竞争中，京东产发实现了90%以上出租率。
在推进投资布局的同时，积极开展团队激励。一边是全球网络加速拓展，一边是稳健出租率经营。京东产发是如何做到的？
01
出海之辩：
轻出海，还是重出海
众所周知，近几年来国内企业掀起了一波新的出海浪潮。要说出海到底多火热，最新发布的《2024年度中国对外直接投资统计公报》给出了直观的数据：2024年，中国对外直接投资流量为1922亿美元，占全球份额的11.9%，较上年提升0.5个百分点，连续13年列全球前三。截至2024年底，中国境内投资者共在全球190个国家和地区设立境外企业5.2万家。
不仅份额在上升，出海模式也在发生变化。首先，从出海质量上看，如今的中国企业出海，已经从代工逐渐进化品牌出海、技术出海；其次，从结构上看，在大宗外贸之外，跨境电商等新模式发展迅速，“外贸老三样”之外，“新三样”成为热点；最后，相比以往的“单打独斗”，如今的出海已经发展为“组团出海”、“合纵连横” ——既有某个品类、产品由中国研发、制造，通过电商平台售卖，并由中国物流企业提供的国际物流服务发出；又有供应链链主在海外投资建厂，带动供应链上下游在海外落地生根、融入当地。
从某种形式上看，外贸以及跨境电商的平台模式更多的是一种“轻出海”；而在海外投资建设更偏向于“重出海”。虽然前者在当下依然火热，但在未来将面临不少不确定性。原因在于，平台模式以及跨境包裹形式，虽然为消费国带来了物美价廉的商品，但是也在一定程度上影响消费国的本土制造、就业以及税收，进而使其在未来面临全球商贸壁垒的不确定性。
京东始终将自身的角色定位于以供应链为基础的技术与服务企业，因此京东选择了另外一种全球化路径——重出海，在当地建设供应链基础设施，在当地招聘员工，服务当地的产业和消费生态，真正融入到当地。通过在当地建立起稳定、高效的供应链网络，在提升当地产业效率的同时，也能带动包括中国品牌在内的全球商业流通。
事实上，不仅是京东，盘点各个行业，无论是汽车、光伏、大家电，还是新消费品牌，很多头部企业都在选择重出海——在海外投资建厂、开店。而这自然意味着海外仓储等物流供应链服务的需求“水涨船高”。
可见，京东产发在海外加速布局，不仅承接着京东集团在海外的战略，同时也是其抢抓机遇期，满足更多中国企业实现重出海、真出海需求的必然选择。
02
先行一步：
京东产发海外加速的三要素
当然，市场需求是一回事，入局者能够取得怎样的成绩往往是另外一回事。京东产发为何取得了前文所述的成绩？在物流指闻看来，基于多年的核心服务、建设能力和大量业务资源及海外运营经验，京东产发拥有了三项领先优势，成为更懂甲方的物流基础设施提供者：
1、本地化的专业服务+系统性的出海方案
业内人士告诉物流指闻，“在海外，同样品类的服务商，一般一起出海的本国企业更容易为甲方选择，这其中既有品牌因素，也有长期合作的基础，更为关键的是甲方认为本国企业服务更靠谱。当然，被选择的服务商也需要具有丰富的出海经验、可靠的服务、能够理解并满足甲方需求。”
通过梳理京东产发近期的成绩我们发现，本地化的专业服务+系统性的出海方案也正是不少企业在海外选择与京东产发合作的原因之一。
资料显示，2024年起，京东产发在印尼开始为国内某头部家电制造商提供仓储解决方案服务。不过据相关人士透露，最开始该头部家电制造商只是与京东产发开展短期合作，以临时应对产能增加的需求。但京东产发硬是凭借项目优质的运营效率与本地团队专业化的服务，与该头部家电制造商建立起了互信，让其由短期租户转为长期合作伙伴。
同样在印尼，京东产发还迅速响应了某新茶饮品牌在印尼本地的需求，为其快速拓店提供了关键位置的仓储支持，有力保障了其品牌门店网络的高速发展。为何能够快速做到？一方面是京东产发提前在印尼布局了基础设施，另一方面也在于京东产发积累了完善的出海经验。
众所周知，开拓海外市场时法律法规、政策监管、宗教风俗、语言等等都是挑战。要服务好出海企业，既要懂甲方，也要懂本地。而围绕企业出海过程中遇到的仓储、供应链、合规和成本等痛点，京东产发已经形成了系统性的解决方案。其中就包括凭借丰富的海外项目经验，成熟的海外本地团队与专业的服务流程，为企业提供从选址筹建、合规准入到运营管理的全流程支持。
既有基础设施，又能够提供本地化的专业服务和系统性的出海方案，出海的中国企业有相关需求时，自然不难想到京东产发。
2、完善的基础设施+京东生态
当下，物流地产正在从“房东”向提供运营服务转变。这既有着市场竞争加剧、客户需求的变化的原因，也是物流基础设施提供者提升竞争力的着力点。而相比于其他企业，京东产发在这一方面自然有着先天优势——通过联合京东零售、京东物流、京东科技、京东健康、京东工业等京东生态板块，京东产发可以为合作伙伴提供全方位业务支持，进而实现资源高效配置与业务价值最大化。
这一优势在海外体现的更为明显，京东产发通过合理的选址将出海企业的商品存储在距离市场最合理的运输范围，由京东物流负责运营，而出海企业自身可以将更多精力、资源投入到开拓市场当中，从而降低管理成本，提升自身竞争力。而类似的合作已经在中东、欧洲等多地出现。
在京东智能产业园迪拜仓，数万平方米的现代化仓库中存储一家中国知名科技企业近80万件大中小多样件型的货物。负责仓储管理的京东物流，针对客户丰富的产品类型，提供了高利用率的仓储解决方案，帮助其出库及时率提升至超95%，从而让客户将这些优质商品销往阿联酋、沙特等中东地区国家。
而在欧洲，京东产发英国考文垂项目凭借“4小时覆盖英国90%区域”的优越地理位置与京东物流在当地完善的物流服务，也已为某智能家居企业提供了从智能仓储到转运、分拣，再到“最后一公里”配送的全链条解决方案，其本地供应链效率得到了大幅提升。
3、做好基本功，成为更懂甲方的物流基础设施提供者
如果说以上是京东产发出海的“杀手锏”，回归物流基础设施本质，高效运营的关键仍在于“基本功”——选址、开发、运营。相比于社会化物流仓储运营商，京东产发的优势在于，其脱胎于京东，更懂零售和产业的供应链运营需求，与企业的配合更加默契。
论项目选址与开发，京东产发在国内布局了众多的项目，积累了丰富项目开发和供应链运营经验。布局海外的过程中，京东产发同样可以复制“中国经验”。论懂零售和产业的供应链运营需求，相比于社会化物流仓储运营商，京东产发更是有着先天优势。事实上，从前文所述的案例中，已不难发现京东产发如何通过与出海企业默契配合，让出海企业从短租过渡到长期合作。
不仅如此，面对海外对ESG的发展要求，京东产发已经将准备做在了甲方考量的前面。
像京东产发在中东区域的首个自建项目，就将引入智能化、自动化、数字化的仓储技术与设备。此外，京东产发众多海外项目也在大力建设屋顶太阳能光伏板、电动车充电桩等基础设施，以充分利用可再生能源，也进一步满足了本地客户对于物流园区仓储绿色的要求
解决甲方不能解决的问题，满足甲方潜在的、尚未考虑到的需求，这或许也是京东产发在海外不断获得订单的原因。
03
结语
归根结底，我们看如何看待走向海外的京东产发？在物流指闻看来，要从三个维度：
其一，从行业视角看：在中国制造出海从量到质的升级大潮下，布局海外的中国企业未来将持续需要优质、可靠的供应链基础设施，以及与之关联的物流供应链服务。这为京东产发带来了难得的市场机会。
其二，从京东生态视角看，国际化是京东的重点战略之一，尤其是考虑到近期京东在商流、物流动作频频，以及刘强东之前提到在海外做“本地电商、本地建团队”。作为底盘支撑，京东产发毫无疑问在京东国际化战略中承担着重任。
基于以上背景，京东产发自然需要快速拓展海外版图，甚至需要提前一步，为出海企业、京东出海提前搭桥铺路。而从京东产发自身视角看，根据前文所述，京东产发已经在海外形成了一定规模，尤其是跑出了自己的出海节奏、积累出了系统性方案。
根据京东产发披露，2025年，京东产发继续加大“一带一路”沿线布局，计划全年新增资产面积超百万平方米，重点拓展英国、德国、沙特、亚太等多个国家和地区。由此可见，在重出海、真出海的路上，京东产发依然在加速。
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